贷款未结清也能卖房！具体怎么操作？
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导语：
在过去，想要出售二手房，有未还清贷款的卖家要自筹资金赎证，然后才能够进行交易。
如果资金紧张，可能还会用到垫资公司，50万大约会收取1.5-3w的过桥/垫资费。
但采用“带押过户”方式，卖家无需提前还款就能交易，二手房市场或许将会迎来重要转折。
带押过户正在成为新趋势
最近二手房市场最火的一个词是什么？或许应该是“带押过户”。
近几个月以来，全国已经有多个城市相继试点二手房”带抵押过户“交易，比如南京、济南、重庆、青岛以及昆明等，都已经有成功办理的案例。
部分城市甚至已经开始全面推广，并且受到了不少民众的认可。
事实上，“带押过户”并不是一个新名词，相反，我们可以将其视为《民法典》在特定领域的具体实施和延展：民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。
简单理解，就是指存在抵押的房产，如果要进行交易，无需先行还贷或垫付资金，就能够实现抵押的变更、转移登记以及设立新抵押。
而“带押过户”也并非最近才开始实行的，今年初时，珠海就已经在试点实行了。
但近月以来，试点的城市逐渐增多，由此可见，“带押过户”正在逐渐成为二手房市场交易的新趋势。
昆明二手房带押过户交易流程
正如前文提到，目前“带押过户”试点的城市越来越多，昆明虽然不是第一个吃螃蟹的，但也率先加入试点队伍当中了。
8月2日，昆明的这一笔二手房“带押过户”是云南的首笔，同样在8月份，不少中介机构也顺利办理了“带押过户”。
九月上旬中介机构新亚就宣布顺利办成“带抵押过户”业务
因此，对于昆明，“带押过户”其实已经并不陌生。
那么，如果想要办理“带押过户”，需要满足哪些条件？具体又是怎么操作的呢？
1、适用范围
在昆明市主城五区（含开发度假区）范围内，《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，以及《民法典》施行后办理抵押登记时，不动产登记簿中“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”记载为“是”的不动产，抵押期间依法转让的，推行“带抵押过户”合并登记，由银行金融机构（抵押权人）、抵押人（转让人）、买受人三方共同申请办理。
当事人因赠与、作价出资（入股）、法人或者其他组织合并（分立）、夫妻财产约定、夫妻离婚析产及继承等原因，申请转移抵押不动产的不纳入合并登记办理范围。
2、所需材料
3、申办条件
卖方：所售房屋在建行办理住房贷款且已办妥抵押登记手续，所售房屋无除建行外的第三方抵押登记、司法查封等限制情况。
买方：有合法的身份；信用状况良好，无重大不良信用记录；具有还款意愿，具备还款能力；有符合要求的自筹资金并用于支付首付款；符合建行要求的其他条件。
4、办理流程
简而言之，目前在昆明办理“带押过户”，必须满足以下几个条件：
一是买卖双方的贷款都必须是建行的，因为“带押过户”最早是在建行试点实行的，目前暂未全面推广，为此小编也咨询了其他几个银行，确实没有这项服务。
二是要满足二手房买卖的常规条件，比如买家的信用情况、还款能力等。
三是所售房屋没有建行以外的第三方抵押、司法限制等。
在以上基本条件满足的情况下，买卖双方可自行向卖方原贷款部门（原贷款银行的支行）申请“带押过户”。
小编也特地咨询了建行该业务的办理流程。
首先，建行会以房屋的评估价和实际成交价之间的较低者为买家办理贷款，并根据买家的个人情况，最高可申请80%的贷款比例，贷款年限与买方正常购房贷款年限相同。
在贷款过程中，买卖双方的贷款并不互相影响，买方可按当前的利率执行贷款，贷款发放后，由建行将其中一部分划拨至卖方的原贷款账户中，用以偿还卖方提前还款的金额，剩余部分直接划拨至卖方个人账户。
卖方提前还款部分得贷款利息仍按照原贷款利息执行。
举个例子，如果一套剩余贷款50万的二手房，评估价110万，成交价100万，那么建行将以100万为标准为买家办理贷款，买家最多能贷80万、30年，贷款利率参照当前利率（参考目前首套房4.1%的利率）。
假设卖家当初的房贷利率为5.4%，那么建行在放款后，将会将这80万优先转入到卖家的贷款账户中，用于偿还50万贷款，以及按照5.4%的利率计算出的提前还款的费用。
剩余的20余万直接转入卖方的建行个人账户。
另外据建行的工作人员介绍，办理该项业务是不收取任何费用的，从申请到放款大约需要一个半月的时间。
带押过户对二手房市场的意义
从昆明已经办理的几笔“带押过户”来看，交易双方对其的认可度还是不错的。
虽然目前仅有少数银行可以办理，但带来的影响任然是巨大的。
“带押过户”为何这么受追捧，对于未来的二手房市场来说又有什么意义呢？
最为直接的就是采用“带押过户”方式可以缩减流程，节约成本；
其次，该种方式在一定程度上能够刺激二手房买卖双方的交易欲望，进而促进二手房市场流通；
最后，“带押过户”对化解交易风险，保障市场稳定也有着明显的积极作用。
不过，“带押过户”目前仍然具有一定的局限性：仅能在建行办理。我们也期待未来在技术成熟后，更多银行办理可供办理该项业务，届时对二手房市场的促进作用将更为明显。
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其实最近有不少利好政策推出，都实实在在的降低了二手房的交易成本，除了本文提到的“带押过户”外，还有国家税务总局推出的二手房“卖一买一”退个税的政策等。
而这一套组合拳，归根结底都是为了促进二手房市场能够活起来、流动起来，我们也相信，在持续大力度的政策扶持下，昆明二手房市场将会迎来转机。
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